房屋银行评估价是银行根据房产的市场价值和抵押价值来确定的，这个过程通常由专业的评估师进行，他们会考虑多个方面的因素。以下是几种常用的评估方法及其计算方式：
市场比较法
原理：通过对比同一区域、类似房屋的成交价格，调整房子的楼层、面积、装修等细节，得出一个合理的市场价。
适用范围：住宅类房产。
示例：假设你的房子100平米，小区上个月成交了一套90平米、楼层相似的房子，单价2万/平米。评估师会在这个基础上加减，得出你的房屋价值。
成本估价法
原理：计算房屋的建造成本（地价、材料费、人工费等），再扣除房屋折旧价值，最终得出房子的当前市值。
适用范围：新建或翻新房产。
示例：如果你的房子刚建成，评估师会以“重新建造完全价值”减去建筑物折旧，得出当前市值。
收益还原法
原理：估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。
适用范围：适用于投资性房产或租金收益较高的房产。
直接评估和假设开发法
原理：在划拨土地使用权下的市场价值或假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除相关费用。
适用范围：适用于不同类型的房产，特别是涉及土地使用权出让金的情况。
综合因素分析
原理：参考同区域、同类型房产的近期交易价格，以及市场上的供需情况，同时考虑房产的地理位置、周边环境、交通便利性、教育资源等因素。
示例：评估师会综合考虑房屋的面积、楼层、朝向、装修、小区内位置、景观等因素，给出一个合理的价格。
评估费用
房地产评估是需要收费的，收费标准通常采用差额累进税率。具体收费标准如下：
房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%；
100万元到500万元（含500万元）的累进计费率为0.3%；
500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%；
2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%；
5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
总结
房屋银行评估价是通过多种方法综合计算得出的，包括市场比较法、成本估价法、收益还原法等。评估过程中，专业评估师会考虑房屋的具体情况、市场供需、地理位置等多种因素，以确保评估结果的准确性和合理性。评估费用则根据房屋总价的不同而有所差异。
